Einige interessante Urteile zum Mietrecht
- Renovierung bei Auszug aus der Wohnung ? Ungültig alle Klauseln im Mietvertrag,die unabhängig von Wohndauer und Zeitpunkt der letzten Renovierung zum Renovieren vor dem Auszug verpflichten. +BGH VIII ZR 316/06
- Betriebskosten +BGH VIII ZR 1/06 sowie
die Betriebskosten für eine leer stehende Wohnung hat der Vermieter zu tragen + BGH VIII ZR 159/05
- Kinderwagen im Hausflur +BGH VIII ZR 199/06
- und ... zieht der Mieter vor Ende der Heizperioda aus, müssen Wasseruhren und Heizkostenzähler abgelesen werden. Die Kosten hierfür muß aber nicht der Mieter tragen, sondern trägt allein der Vermieter +BGH VIII ZR 123/06
Mieter dürfen Tiere halten
Mieter dürfen Kleintiere auch ohne Zustimmung des Vermieters in Mietwohnungen halten. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof Karlsruhe entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 340/06) und damit eine Vertragsklausel, die nur die Haltung von Vögeln und Zierfischen erlaubte, für unwirksam erklärt.
Kleintiere, die in Käfigen und Behältern untergebracht werden können, gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. Die Richter begründen die Entscheidung damit, dass von diesen Tieren in der Regel keine Beeinträchtigung der Wohnung und keine Störung Dritter zu erwarten sei. Ulrich Ropertz, Sprecher vom Deutschen Mieterbund: "Mieter dürfen jetzt Kleintiere immer in ihrer Wohnung halten – egal, was im Mietvertrag steht. Die Entscheidung war überfällig."
Zu diesen Tieren gehören zum Beispiel neben Vögeln und Zierfischen auch Hamster, Schildkröten oder Meerschweinchen.
Bei größeren Haustieren wie zum Beispiel Hunden oder Katzen müssen Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln. Hier hat der Bundesgerichtshofe keine eindeutige Regelung vorgegeben.
Wer noch eine alte "Kleintier-Verbotsklausel" in meinem Mietvertrag hat:, wird nun behandelt wie jemand ohne entsprechende Regelungen. Er darf also ein Kleintier in der Wohnung halten.
BGH VIII ZR 340/06
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BGH: Umlage von Betriebskosten auf leerstehende Wohnungen
Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. BGH, Urteil vom 31. 5. 2006 - VIII ZR 159/ 05; LG Berlin
1 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert sowie die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt:
2 Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. Juni 2005 wird zurückgewiesen.
3 Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
4 Tatbestand: Die Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 11. September 1984 eine in einem Mehrfamilienhaus in B. gelegene Wohnung. Nach dem Mietvertrag hatte die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Kläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzurechnen. Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht angegeben. In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das Haus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1. 749, 20 m 2.
5 Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass ab 1. Januar 2005 leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässerung (mit Ausnahme des Niederschlagswassers), die Müllabfuhr sowie den Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben.
6 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbegehren weiter.
7 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:
8 Durch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwischen den Parteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden. Der Umstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Änderung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leerstands zu tragen, wenn nach dem jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall vorgegebenen Maßstab der Wohnfläche (§ 556 a Abs. 1 BGB) abgerechnet werde. Eine Abänderung des Umlageschlüssels bei einem Leerstand von Wohnungen widerspräche dieser gesetzlichen Regelung. Bei preisfreiem Wohnraum gehe der Gesetzgeber davon aus, dass die einheitliche Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche einen zulässigen Maßstab für alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - darstelle. Genauso wie sich der Mieter nicht darauf berufen könne, bestimmte Leistungen (Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhl und Müllabfuhr) nicht oder nur geringfügig in Anspruch genommen zu haben, bleibe es dem Vermieter verwehrt, Leerstand bei der Verteilung dieser Kosten unberücksichtigt zu lassen. Denn der Umlageschlüssel "Wohnfläche" sei gerade kein Maßstab, der den einzelnen Verursachungsbeitrag ermittele. Solle dies geändert werden, könne dies nicht durch eine Herausnahme von Flächen geschehen, sondern nur durch eine Veränderung der Abrechnung hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung.
9 Vorliegend komme hinzu, dass es sich bei dem vom Kläger behaupteten Leerstand nach seinem eigenen Vorbringen nicht um einen dauerhaften Zustand handele. Im April 2005 habe nur eine Wohnung leergestanden. Selbst wenn im Mai und Juli 2005 - entsprechend der Behauptung des Klägers - noch jeweils eine weitere Wohnung hinzukommen sollte, bestünde nur ein Leerstand von 8 % der Wohnfläche. Eine Vertragsanpassung würde aber - unabhängig vom Umfang des zukünftigen Leerstands - eine dauernde Wirkung haben. Wollte man dagegen monatlich wechselnden Leerstand berücksichtigen, so würde dies nicht nur zu erheblichem Mehraufwand bei der Abrechnung auf der Vermieterseite, sondern auch dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung unübersichtlich würde.
10 II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Beklagten durch streitiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Änderung des bisherigen Verteilungsschlüssels für die von ihr zu tragenden Betriebskosten dahin, dass ab 1. Januar 2005 die Flächen leerstehender Wohnungen bei der Umlegung der Betriebskosten für Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom ausgeklammert werden.
11 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien durch die jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Betriebskosten (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser) nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/ 03, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; Senatsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/ 05, NJW-RR 2006, 134 m. w. Nachw.); davon geht auch die Revision aus. Gegen eine derartige Vereinbarung bestehen keine Bedenken; sie entspricht dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB.
12 2. Eine einseitige Abänderung der bestehenden Vereinbarung hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 BGB begehrt der Kläger nicht. Sie kommt auch nicht in Betracht, weil die Parteien keine von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung getroffen haben und es sich darüber hinaus bei den Betriebskosten, für die der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels anstrebt, unstreitig um solche handelt, bei denen der Verbrauch oder die Verursachung durch die Mieter derzeit nicht erfasst werden.
13 3. Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies - abgesehen von der Ausnahmeregelung des § 556 a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Die Beklagte hat ihre Zustimmung zu der vom Kläger begehrten Vertragsänderung verweigert. Die fehlende Zustimmung der Beklagten könnte nur durch eine Verurteilung der Beklagten zur Abgabe einer solchen Willenserklärung ersetzt werden (§ 894 ZPO).
14 Dies setzt einen entsprechenden Anspruch des Klägers voraus; daran fehlt es.
15 Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei einem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zu einer Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass die Flächen leerstehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter - insbesondere verbrauchsabhängiger - Betriebskosten nicht einbezogen werden, ist umstritten (dazu Rips in Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rdnr. 214 ff. m. w. Nachw.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., F Rdnr. 7 ff., 41 ff.; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, S. 130 ff. m. w. Nachw.; Blank/ Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., BGB § 556 a Rdnr. 9 f.; Sternel, WuM 2003, 243, 245 ff.; Schach, GE 2002, 375 ff.; Blank, DWW 1992, 65, 68 f.). Als mögliche Rechtsgrundlage für einen derartigen Anspruch kommen die Bestimmung über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Die insoweit bestehenden Voraussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung sind jedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt.
16 a) Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ist nicht aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage herzuleiten. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt wäre ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könnte (§ 313 Abs. 1 BGB). Das ist nicht der Fall.
17 Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Anspruch des Klägers auf eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB hinsichtlich der Umlegung der Betriebskosten schon daran scheitert, dass ein zeitweiliger Leerstand von Wohnungen die Geschäftsgrundlage des einzelnen Mietvertrages deshalb nicht berührt, weil eine Vollvermietung des Gebäudes nicht als gemeinsame Geschäftsgrundlage des Vertrages anzusehen ist (so Pfeifer, aaO, S. 130 f.). Ungeachtet dessen besteht im vorliegenden Fall kein Anspruch auf Abänderung des Vertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage.
18 Maßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter - hier: der Kläger - das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung in § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung allgemein anerkannt war (vgl. Rips, aaO m. w. Nachw. aus der Rspr.), kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind.
19 Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (dazu bereits Senatsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 30/ 03, NJW 2003, 2902 unter II 2 b a. E. m. w. Nachw.; Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 137/ 03, NJW-RR 2004, 659 unter II 2), sondern auch für verbrauchsabhängige, die - wie hier - wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden (ebenso Rips, aaO, Rdnr. 220; Langenberg, aaO, F Rdnr. 41).
20 aa) Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden; nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB).
21 Dass der Flächenschlüssel nunmehr für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, beruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachgerecht ist (vgl. Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a BGB, Rdnr. 21). Für eine einschränkende Auslegung oder teleologische Reduktion des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahin, dass mit dem Begriff Wohnfläche nur die jeweils vermietete Wohnfläche gemeint ist und Leerstandsflächen daher bei der Umlegung auszuklammern sind, enthalten die Gesetzesmaterialien keine Anhaltspunkte (vgl. BT-Drucks. 14/ 4553, S. 51). Im Anwendungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB hat deshalb der Vermieter alle Betriebskosten nach der Gesamtwohnfläche des Gebäudes abzurechnen. Er hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass leerstehende Wohnungen zu seinen Gunsten aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten auszuklammern wären. Dies muss ebenso gelten, wenn die Verteilung der Betriebskosten nach der Wohnfläche - wie hier - auf einer mit der gesetzlichen Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB übereinstimmenden vertraglichen Vereinbarung beruht; denn auch in diesem Fall haben die Vertragsparteien, wie es § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB voraussetzt, nichts anderes vereinbart, als in der Vorschrift bestimmt ist. Für eine Ungleichbehandlung des gesetzlich angeordneten gegenüber dem vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel wäre auch eine sachliche Rechtfertigung nicht ersichtlich.
22 Zwar ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass in Ausnahmefällen ein Anspruch auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel gegeben sein kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes" haben, "soweit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drucks. 14/ 4553, S. 51). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch mag zwar gleichermaßen für den Vermieter gelten, verweist aber lediglich auf das für eine Störung der Geschäftsgrundlage maßgebliche Kriterium der Unzumutbarkeit.
23 bb) Nach Maßgabe dieser gesetzlichen Vorgaben sind hier die Voraussetzungen für eine dem Kläger unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage nach dessen eigenem Vorbringen schon deshalb nicht erfüllt, weil der uneingeschränkte Klageantrag auf eine dauerhafte Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels gerichtet ist, die auch für solche Zeiträume gelten soll, in denen - wie es etwa im April 2005 der Fall war - nur eine einzige der insgesamt
35 Wohnungen vorübergehend leer steht. Das Begehren des Klägers ist nicht darauf beschränkt, dass nur ein Leerstand ab einer bestimmten Größenordnung und Dauer zur Änderung des Verteilungsschlüssels führen soll.
24 Vielmehr will der Kläger eine Vertragsänderung dahin durchsetzen, dass nicht vermietete Wohnflächen zukünftig - unabhängig von der Größe der Leerstandsfläche und der Dauer des Leerstands - ohne Weiteres aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten ausgeklammert bleiben. Jedenfalls auf eine so weit gehende Vertragsänderung hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage keinen Anspruch; denn aufgrund des beim Kläger liegenden Vermietungsrisikos ist die Belastung mit den Betriebskosten leerstehender Wohnungen - zumindest bei einem Leerstand geringen Umfangs oder kurzer Dauer - für den Kläger nicht unzumutbar, so dass ein Eingriff in die bestehende vertragliche Vereinbarung über den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten nicht gerechtfertigt ist. Von einer krassen Unbilligkeit, die der Gesetzgeber als Voraussetzung für einen Anspruch auf ein Abweichen von dem Flächenschlüssel im Blick hatte, kann jedenfalls bei geringfügigen oder kurzfristigen Leerständen nicht gesprochen werden.
25 cc) Hinzu kommt, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, allein auf die Kosten des Wasserverbrauchs rund 62 % der Betriebskosten entfallen, für welche der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels begehrt. Hinsichtlich dieses überwiegenden Teils der vom Kläger als unbillig empfundenen Belastung ist ein Anspruch auf eine Änderung des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs auch deshalb zu verneinen, weil es der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, selbst in der Hand hat, eine Kostenbeteiligung leerstehender Wohnungen, in denen ein Wasserverbrauch nicht stattfindet, von sich abzuwenden. Durch den Einbau von Wasseruhren ließe sich der Wasserverbrauch in den Wohnungen konkret erfassen und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten ohne Zustimmung des Mieters erreichen (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Soweit die Revision, ohne dies näher auszuführen, geltend macht, dass der Einbau von Wasseruhren unter Umständen in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu den Ergebnissen stehen würde, handelt es sich um neuen Vortrag, der schon gemäß § 559 Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Dass etwa die verbleibenden - verhältnismäßig geringen - Betriebskosten, die auf Müll und Strom entfallen, schon für sich genommen einen Anspruch auf eine Vertragsänderung rechtfertigen könnten, legt der Kläger ebenfalls nicht dar.
26 b) Der Kläger hat einen Anspruch auf die begehrte Vertragsänderung auch nicht unter dem allgemeinen Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB).
27 Es kann dahingestellt bleiben, ob für einen solchen Anspruch noch auf § 242 BGB zurückgegriffen werden kann (so weiterhin Blank/ Börstinghaus, aaO; dagegen Sternel, aaO, 246), nachdem das Rechtsinstitut der Geschäftsgrundlage nicht mehr aus § 242 BGB abzuleiten, sondern nunmehr in § 313 BGB kodifiziert ist. Jedenfalls ändern sich die materiellen Voraussetzungen für einen Anspruch des Vermieters auf Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels wegen leerstehender Wohnungen nicht dadurch, dass der Anspruch - statt aus der Neuregelung des § 313 BGB - weiterhin aus § 242 BGB hergeleitet wird. Maßgebend für einen solchen Anspruch war und ist auch im Rahmen einer Beurteilung nach § 242 BGB, ob es dem Vermieter aus besonderen Gründen ausnahmsweise unzumutbar ist, am vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel festgehalten zu werden. Dementsprechend wird auch von den Befürwortern einer Ableitung des Abänderungsanspruchs aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf abgestellt, ob der bisherige Verteilungsschlüssel infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse unter Berücksichtigung des beim Vermieter liegenden Leerstandsrisikos grob unbillig geworden ist (Blank/ Börstinghaus, aaO; ähnlich auch Langenberg, aaO, F Rdnr. 7 ff.). Dies ist hier - wie vorstehend dargelegt (unter a) - schon deshalb nicht der Fall, weil der Kläger begehrt, zukünftig auch bei vorübergehendem Leerstand nur einer einzigen Wohnung von jeder Beteiligung an den Kosten für Wasser, Müll, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom freigestellt zu werden.
28 c) Schließlich spricht - unabhängig von der gesetzlichen Anknüpfung an § 313 oder § 242 BGB - gegen das Begehren des Klägers, dass die von ihm erstrebte Änderung des Abrechnungsmaßstabes nachteilige Folgen für den Mieter mit sich brächte, für die eine sachliche Rechtfertigung nicht gegeben ist.
29 Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung für den Mieter unübersichtlich würde und nur mit erheblichem Mehraufwand überprüft werden könnte, wenn sich der Abrechnungsmaßstab - entsprechend dem uneingeschränkten Klageantrag - in Abhängigkeit von Anzahl und Größe der jeweils leerstehenden Wohnungen ändern würde. Nach dem eigenen Vorbringen des Klägers unterliegt der Leerstand des Gebäudes einer ständigen Veränderung. So war etwa im Monat April 2005 - anders als in den vorangegangenen Jahren - nur eine der 35 Wohnungen nicht vermietet, im Mai 2005 sollte eine weitere Wohnung frei werden und ab dem Monat Juli 2005 sollte mit dem Leerstand einer dritten Wohnung zu rechnen sein. Ein in Abhängigkeit von der Anzahl und der unterschiedlichen Größe leerstehender Wohnungen - unter Umständen monatlich - wechselnder Abrechnungsmaßstab ist für den Mieter wegen der daraus entstehenden Unübersichtlichkeit der Abrechnung und des damit verbundenen Überprüfungsaufwands nicht zumutbar und würde auch dem Zweck der gesetzlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB zuwiderlaufen. Mit dem Umlegungsmaßstab der Wohnfläche wollte der Gesetzgeber einen leichter handhabbaren Verteilungsschlüssel vorschreiben, um Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. aaO).
30 Dieses Ziel würde verfehlt, wenn sich die Bezugsgrößen für den Flächenschlüssel - entsprechend dem wechselnden Leerstand - während des Mietverhältnisses laufend ändern würden.
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Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Schönheitsreparaturen:
Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in Bremen. Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben."
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: "Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen." Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.
Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, folgt weder aus dem Mietvertrag noch aus Nr. 10 der Anlage dazu, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht. Aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters liegt ein Verständnis dahin näher, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf.
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.
Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06
AG Bremen - Urteil vom 21. Februar 2006 - 25 C 371/05 ./. LG Bremen - Urteil vom 3. November 2006 - 4 S 112/06
Pressestelle des Bundesgerichtshofs , Nr. 125/2007
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Ein Mieter ist berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen
Urteil BGH V ZR 46/06 vom 10.11.2006
Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks zwar grundsätzlich verlangen, dass ein Dritter es unterlässt, auf dem Grundstück etwas abzulegen. Der Anspruch ist jedoch ausgeschlossen, soweit der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist, § 1004 Abs. 2 BGB. So verhält es sich nicht nur, wenn dem Dritten ein Recht zusteht, das den Anspruch des Eigentümers ausschließt, sondern in entsprechender Anwendung von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB auch dann, wenn einem anderen ein solches Recht gegenüber dem Eigentümer zusteht und der Dritte mit dessen Einverständnis handelt (Senat, Urt. v. 17. September 1958, VZR 63/58, NJW 1958, 2061, 2062; BGHZ 110, 313, 315; MünchKomm-BGB/Medicus, 4. Aufl., § 1004 Rdn. 69; Staudin-ger/Gursky, BGB [2006], §1004, Rdn. 200; Medicus, SchlHAnz 1963, 269, 270).
Das Einverständnis muss weder ausdrücklich erklärt sein noch muss es sich auf den konkreten Einzelfall beziehen. Zum Ausschluss des Anspruchs des Eigentümers reicht es vielmehr aus, dass das Einverständnis des gegenüber dem Eigentümer Berechtigten mit dem Handeln des Dritten allgemein gegeben ist. Vermietet der Eigentümer Wohnungen oder Geschäftsräume in seinem Haus, erstreckt sich das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses (Bub/Treier/Krämer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Teil IM 3 Rdn. 1171; Schmidt/Harsch, Kompaktkommentar Mietrecht, § 535 BGB Rdn. 75 f; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., §535 BGB Rdn. 26, 287; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdn. 179). Sind keine besonderen Vereinbarungen getroffen, umfasst es die übliche Benutzung (vgl. LG Berlin WuM 1987, 212, spielende Kinder im Hof) und deckt alle mit dem Wohnen und der Benutzung von Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Umstände (vgl. AG München NJW-RR 1986, 1144 f, Belieferung mit einer Tageszeitung).
Ein Mieter ist daher berechtigt, einen Kinderwagen oder einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen, wenn er hierauf angewiesen ist und die Größe des Hausflurs das Abstellen zulässt (AG Hanau, WuM 1989, 360 f; LG Bielefeld WuM 1993, 37; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdn. 288). Dasselbe gilt für die Besucher und Lieferanten des Mieters. Das Recht des Mieters zur Benutzung seiner Wohnung oder der von ihm gemieteten Geschäftsräume hindert den Vermieter, unter Berufung auf sein Eigentum den Besuchern des Mieters das Betreten seines Hauses zu verbieten (vgl. LG Münster MDR 1961, 234 f), selbst wenn der Besuch von dem Mieter nicht erwartet wird. Ebenso erstreckt sich das Recht der Mieter zur Mitbenutzung darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, dadurch entgegenzunehmen, dass diese im Hausflur abgelegt werden, von wo aus die Mieter sie mitnehmen können. Das gilt auch dann, wenn die Sendungen nicht individuell adressiert und für mehrere oder alle Mieter eines Hauses bestimmt sind, solange von der Ablage keine Belästigungen, wie eine Vermüllung, und keine Gefährdungen ausgehen.
[ Informationen zum Urteil auch unter http://www.bundesgerichtshof.de/ ]
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BGH: Mieter haftet nicht für Verunreinigung der Wohnung durch Tabakkonsum
Das Rauchen in einer Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, soweit zwischen Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart wurde. Dem Vermieter steht daher kein Schadensersatz für die Beseitigung von Verunreinigungen in der Mietwohnung zu, die durch Nikotinrückstände entstanden sind. So lautet eine aktuelle Entscheidung des BGHs im Fall eines Vermieters, der die Kosten für die Reinigung der Einbauküche, Fenster, Türen, Wänden und Decken vom rauchenden Mieter ersetzt haben wollte.
Die Richter führten aus, das der Mieter zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt ist. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, habe der Mieter nicht zu vertreten. Liegt eine wirksame, das Rauchen in der Wohnung einschränkende Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig.
Der Bundesgerichtshof hat offen gelassen, ob ausnahmsweise eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben war. Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädigung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde, lag nicht vor.
Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter durch Tabakkonsum verursachte Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbillig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung auf den Mieter abzuwälzen, wie es in der Praxis weithin üblich ist; an einer solchen - wirksamen Vereinbarung fehlte es hier jedoch.
BGH: Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 (Quelle: http://www.bundesgerichtshof.de/ )
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BGH: Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters
In § 548 Abs. 1 BGB ist geregelt, dass alle Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache in sechs Monaten verjähren. Es handelt sich hier insbesondere um Ansprüche wegen:
- vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache, - Instandhaltungspflichten, - Renovierungsarbeiten, - abhanden gekommener Teile der Mietsache, - unterlassener Schönheitsreparaturen, - Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes.
Die Verjährung beginnt, sobald der Vermieter die Sache zurückerhalten hat, also die unmittelbare Sachherrschaft ausüben und die Mietsache ungestört in Augenschein nehmen kann. Entscheidende Voraussetzung ist stets, dass der Mieter die Wohnung verlassen hat.
aus dem Urteil vom BGH :
"Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt gemäß § 548 Abs. 1 BGB auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen."
Nachdem ein Mietverhältnis zum 28.02.2002 endete, wurde die Wohnung am 01.03.2002 übergeben. Der Vermieter forderte anschließend die ehemaligen Mieter auf, bis zum 15.03.2002 verschiedene in der Wohnung festgestellte Mängel zu beseitigen und die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da die Mieter dieser Aufforderung nicht fristgerecht nachkamen, ließ der Vermieter die notwendigen Maßnahmen durchführen, wodurch Renovierungskosten von mehr als 5.000,00 € anfielen. Zur Aufrechnung wurden die Mietkaution sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in Abzug gebracht.
Den verbleibenden Differenzbetrag von ca. 3.500,00 € hat der Vermieter mittels Klage am 10.09.2002 gegenüber dem ehemaligen Mieter gerichtlich geltend gemacht. Die Mieter erhoben dagegen die Einrede der Verjährung.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Ebenso wurde die Berufung durch das Landgericht zurückgewiesen. Die Vermieter vertraten die Auffassung, dass die Verjährung frühestens am 15.03.2002 mit Entstehung des Anspruchs begonnen haben könne. Der BGH entschied, dass die Klageforderung bereits bei Klageeinreichung verjährt war. Die gesetzliche Verjährungsfrist von sechs Monaten für die geltend gemachten Schadensersatzansprüche begann am 01.03.2002 mit Rückgabe der Mietsache und endete somit am 02.09.2002 (Montag).
Zweck dieser kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist ist es, möglichst zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine schnelle Klarstellung über evtl. bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen. Der Vermieter hat es praktisch in der Hand, sich alsbald nach Rückerhalt der Mietsache über ihren Zustand zu vergewissern und die Voraussetzungen zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches herbeizuführen.(Quelle: aus BGH, Urteil vom 19.01.2005 - VIIIZR114/04)
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BGH: Keine Nachforderung von Nebenkosten nach Ablauf eines Jahres
Mieter müssen nach Ablauf der Jahresfrist für die Nebenkostenabrechnung nicht mit Nachforderungen rechnen.
Zwar kann der Vermieter auch mehr als zwölf Monate nach Ende des maßgeblichen Zeitraums eine ordnungsgemäße Abrechnung nachschieben, wenn die erste - fristgemäße - Rechnung inhaltliche Fehler aufweist, heißt es in dem Urteil. Allerdings darf er dabei nicht über den anfänglich veranschlagten Betrag hinausgehen. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter im Laufe des Jahres 2002 für das Mietjahr 2001 eine Abrechnung der Nebenkosten in Höhe von 658 Euro vorgelegt. Dabei war ihm ein Fehler unterlaufen: Statt - wie im Mietvertrag vorgesehen - die Betriebskosten für die Wohnung entsprechend den Eigentumsanteilen umzulegen, berechnete er sie nach dem Verhältnis der Wohnflächen. Im Februar 2003 legte er die richtige Abrechnung vor, die sich auf 694 Euro belief.
Nach den Worten des VIII. Zivilsenats hat er trotz des Fehlers die Jahresfrist mit der ersten Abrechnung gewahrt.
Entscheidend sei, dass der Mieter innerhalb eines Jahres Gewissheit darüber erlange, welche Forderungen auf ihn zukämen. Der Mangel in der Rechnung sei für einen durchschnittlich gebildeten Mieter erkennbar. Allerdings sei nach den Vorgaben im Bürgerlichen Gesetzbuch eine nachträgliche Korrektur zu Lasten des Mieters ausgeschlossen. Damit blieb es bei der Nachforderung in Höhe von 658 Euro. Die Klage auf Erstattung der Differenz zur höheren Summe wies der BGH ab. Quelle: Bundesgerichtshof Aktenzeichen: VIII ZR 115/04 vom 17. November 2004
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Mieter muss Vermieter Chance zu Mängelbeseitigung geben
Vor einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mängeln muss ein Mieter dem Vermieter die Chance zur Beseitigung geben. Dazu müsse dem Wohnungsbesitzer eine angemessene Frist gewährt werdenen.Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter wegen eines Schimmelbefalls in der Küche eine Fachfirma eingeschaltet. Anstatt mit der Firma einen Termin zur Beseitigung auszumachen, kündigten die Mieter fristlos und weigerten sich, die Miete bis zum ordentlichen Kündigungstermin zu zahlen. Zur Begründung gaben sie an, der Vermieter habe nicht vorgehabt, die Ursache der Schimmelbildung, die sie in einer Kältebrücke vermuteten, beseitigen zu lassen. Der Vermieter klagte die rückständige Miete für knapp zweieinhalb Monate ein und bekam Recht.(LG München I ; Urteil (Az.: 15 S 18228/03)
Mieter darf nicht mit unbestimmter Frist kündigen
Wer seinen Mietvertrag auflösen will, muss einen genauen Kündigungstermin angeben. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil eine außerordentliche Kündigung von Geschäftsräumen für unwirksam erklärt, weil der Mieter den Zeitpunkt seines Auszugs vom Mieten neuer Räume abhängig machen wollte. Die Unsicherheit, wann der Vertrag auslaufe, könne dem Vermieter nicht zugemutet werden, befand das Karlsruher Gericht. (Aktenzeichen: XII ZR 112/02 vom 22. Oktober 2003)
In dem Fall hatte der Mieter eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen, nachdem das Gewerbeaufsichtsamt die Räumlichkeiten beanstandet und der Vermieter keine Abhilfe geschaffen hatte. Allerdings wollte der Mieter den Vertrag nicht mit sofortiger Wirkung, sondern erst dann beenden, sobald er andere Geschäftsräume gefunden habe. Diese Ungewissheit führt laut BGH zur Unwirksamkeit der Kündigung. «Für den Vermieter ist das Ende der Mietzeit von entscheidender Bedeutung, weil davon die Möglichkeit einer Neuvermietung abhängt», argumentierte das Gericht. Zulässig sei dagegen eine genau festgelegte Auslauffrist. Der Mieter muss nun gut 50 000 Euro Miete nachzahlen.
Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: XII ZR 112/02)
Entscheidungen zum Mietrecht
Mietminderung
Der Mieter mindert sich von September 1999 bis September 2001 die Miete wegen ruhestörendem Lärm aus der Nachbarwohnung. Der Vermieter bestreitet das Recht zur Mietminderung, da der Lärm bereits seit September 1997 vorhanden war.
Unter der alten Rechtsprechung war vorliegend das Recht zur Mietminderung verwirkt (d.h. ausgeschlossen), da der Mangel bereits seit über sechs Monaten vorlag.
Jetzt wurde der während der Mietzeit auftretende Mangel abschließend in § 536 c BGB n.F. geregelt: nur wenn der Mieter dem Vermieter den Mangel nicht anzeigt, kann er die Miete nicht mindern. Andere Einschränkungen enthält diese Vorschrift nicht.
Da der Gesetzgeber die alte Rechtsprechung kannte, bei Erlass des Gesetzes aber meinte, außer den vorhandenen Vorschriften gibt es keinen weiteren Regelungsbedarf, ist kein Platz mehr für die Annahme der Rechtsprechung, hier würde eine Regelungslücke vorliegen.
Die alte Rechtsprechung darf daher nicht mehr herangezogen werden. Für Minderungsansprüche, die nach altem Recht bereits ausgeschlossen waren, bleibt es bei diesem Ausschluss. Vorliegend hatte der Mieter kein Recht zur Minderung für den Zeitraum bis August 2001.
Minderungsansprüche die erst nach dem 01. 09. 2001 entstanden sind, regeln sich ausschließlich nach dem neuen Recht.
Vorliegend hat der Mieter im Prinzip ein Recht zur Mietminderung für den Monat September 2001.
Aus den Umständen des Einzelfalls kann sich aber ergeben, dass der Mieter auf das Recht zur Mietminderung (stillschweigend) verzichtet hat oder eine Verwirkung aus anderen Gründen eingetreten ist.
Die teilweise veröffentlichte pauschale Behauptung, Mietminderungen seien ohne zeitliche Einschränkungen auch rückwirkend zulässig, ist jedoch falsch.
Es ist jeder Fall einzeln und gesondert zu prüfen, ob aus den Umständen heraus gesagt werden kann, dass der Mieter evtl. auf Mietminderung verzichtet hat oder sein Recht verwirkt ist.
Kündigungsfristen
Hier hat der BGH vier wichtige Entscheidungen zur Frage der Kündigungsfristen bei Verträgen, die vor der Mietrechtsreform (01.09.2001) abgeschlossen worden sind, getroffen.
Wurde der Vertrag vor dem 01.09.2001 abgeschlossen und wurden in dem Vertrag die Kündigungsfristen des zu dieser Zeit geltenden BGBs aufgeführt -wobei auch die formularmäßige Wiedergabe des Gesetzestextes ausreichend ist - gelten diese langen Kündigungsfristen für den Mieter auch heute noch.
Enthält der vor dem 01. 09. 2001 geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Kündigungsfristen, so gilt für den Mieter unabhängig von der Vertragsdauer die neue gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
Enthält der vor dem 01. 09. 2001 geschlossene Mietvertrag eine nach damaligem Recht wirksame Vereinbarung über die Kündigungsfristen, so gilt diese fort.
Für die meisten Mietverträge der GWB, die zwischen dem 01.10.1990 und dem 01. 09. 2001 abgeschlossen worden sind, bedeutet dies, dass auch für den Mieter die langen Kündigungsfristen weiterhin gelten.
Abrisskündigung
Das Landgericht Gera hat ein Urteil des Amtsgerichtes Jena bestätigt.
Hier wurde die Kündigung des letzten in einem EIfgeschosser verbliebenen Mieterehepaares mit DDR-Altmietvertrag für rechtens erklärt.
Danach sind Abrisskündigungen eines Vermieters bei Abwägung aller Interessen als letzter Schritt rechtlich zulässig. Der Vermieter ist unter Berücksichtigung der negativen demographischen Entwicklung an ein im öffentlichen Interesse liegendes Stadtentwicklungskonzept gebunden. Ein Abriss ist unter diesen Voraussetzungen unvermeidbar, um einen größeren finanziellen Schaden für das Unternehmen abzuwenden.
Wie häufig darf ein Mieter eigentlich grillen?
Eine eindeutige Festlegung existiert hierfür nicht.
Die Beantwortung dieser Frage durch die Rechtsprechung der Amtsgerichte fällt sehr unterschiedlich aus. Das AG Bonn vertritt z.B. die Auffassung, dass Mieter in einem Mehrfamilienhaus von April bis September einmal monatlich auf Balkon bzw. Terrasse grillen dürfen, wenn die Nachbarn 48 Stunden vorher informiert wurden. Das Landgericht Stuttgart allerdings erlaubt lediglich drei Grilltermine jährlich.
Einige Gerichte gestatten dem Vermieter sogar, jegliches Grillen per Mietvertrag oder Hausordnung zu untersagen.
Allerdings dürfte ein derartiges Ansinnen für Thüringen faktisch als realitätsfern anzusehen sein. Bei herrlichem Sommerwetter und entsprechender Rücksichtnahme auf andere Anwohner darf sich Jeder seine „Thüringer Rostbratwurst" gut schmecken lassen. Bei Problemen wegen zu häufigem Grillen oder evtl. zu starker Rauch- bzw. Geruchsbelästigung sollte dies zuerst dem Verursacher in angemessenem Tonfall mitgeteilt werden. Vielleicht lässt sich durch vorherige Abstimmung der Grillzeit oder einen Wechsel des Grillplatzes eine schnelle Lösung finden.
Praxistipp: Laden Sie Ihre Nachbarn zum nächsten Grillfest einfach ein oder wenden Sie sich im Streitfall zur vorgerichtlichen Streitschlichtung an eine örtliche Schiedsstelle.
(Quelle: aus Klinke 47/2003 GWB „Elstertal" Geraer Wohnungsbaugesellschaft mbH)
Notwegerecht
Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, so kann der Eigentümer von seinem Nachbarn verlangen, daß er bis zur Behebung des Mangels die Benutzung seines Grundstücks zur Herstellung der erforderlichen Verbindung gemäß § 917 Abs. 1 BGB duldet.
Notwegerecht beinhaltet eine Einschränkung des Eigentums, oftmals werden die Richtung des Notweges und der Umfang des Benutzungsrechts erst durch ein Gerichtsurteil festgelegt. Durch die Zubilligung des Notweges entsteht kein neues dingliches Recht, so daß auch eine Eintragung im Grundbuch nicht zulässig ist.
Voraussetzung des Notwegerechts ist die fehlende Verbindung des Grundstücks zu einem öffentlichen Weg. Vorher müssen aber alle Möglichkeiten (gegebenenfalls auch unbequemere) ausgeschöpft sein.
Der verlangte Notweg muß zur ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks erforderlich sein. Dies setzt voraus, daß die Nutzung öffentlich-rechtlich überhaupt zulässig ist (Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Neue Juristische Wochenschrift - NJW - 1976, 1989). Das ist bei den bauplanungsrechtlich festgesetzten Kleingartenflächen stets der Fall.
Umstritten ist in der Rechtsprechung, ob bei privater Nutzung der Notweg nur den Zugang sichern muß (Oberlandesgericht - OLG - München, Entscheidung des Oberlandesgerichtes in Zivilsachen -OLGZ- 1967, 156; BGH NJW 1980, 585) oder auch eine Zufahrt prinzipiell zu gewähren hat (OLG Hamm, NJW 1959, 2310; OLG Köln, OLGZ 1967, 156).
Der Notwegeanspruch beinhaltet das Recht, das belastete Grundstück zu begehen und eventuell zu befahren, jedoch nicht das Abstellen von Fahrzeugen auf fremdem Grund und Boden (BGH, NJW 1960, 93).
Den Notweg hat der Berechtigte anzulegen und zu unterhalten (Verkehrssicherungspflicht), bei gemeinsamer Nutzung mit dem Eigentümer sind die Kosten zu teilen.
Ist der Notweg zu dulden, so besteht ein Anspruch auf eine Notwegerente, in aller Regel ab Beginn der Nutzung. Berechnungsgrundlage für die Notwegerente ist meist der Verkehrswert.
Der Anspruch auf Duldung des Notweges verjährt nicht (§ 924 BGB).
Auch der Neuerwerber des mit einem Notweg belasteten Grundstücks muß gemäß § 918 Abs. 2 BGB den bisherigen Notweg weiterhin dulden.
Leitungsnotweg
Fehlt einem Grundstück die nötige Verbindung zu einem öffentlichen Kanal- oder Versorgungsleitungsnetz, so sind die §§ 917 und 918 BGB entsprechend anwendbar. Dabei muß jedoch auf die zur bestimmungsgemäßen Bodennutzung erforderlichen Einrichtungen abgestellt werden (Mainczyk Randnummer - RN - E/53; RN § 1/12-15c; RN § 3/10 Kommentar Bundeskleingartengesetz - BKleingG).
Unabdingbare Voraussetzungen für die Nutzung einer Kleingartenanlage sind die verkehrsmäßige Erschließung, die Wasserversorgung und die Versorgung mit Arbeitsstrom, aber auch nicht mehr. Diese Leitungsrechte über fremden Grund und Boden einzufordern, kann Aussicht auf Erfolg haben.
Keine Erfolgsaussicht wird aber in aller Regel dann bestehen, wenn die Gartenlauben direkt an die Wasser- und Elektroenergieversorgung angeschlossen sind, da ein Anschluß der Gartenlauben an Einrichtungen zur Ver- und Entsorgung, die das Wohnen fördern, gemäß § 3 Abs. 2 BkleingG nicht zulässig ist (Mainczyk RN § 3/10-10 e Kommentar BKleingG und Stang RN § 3/16-17 Kommentar BKleingG). Auch im Novellierungsverfahren wurde dies, mit Verweis auf die Unvereinbarkeit mit der Pachtpreisbindung, abgelehnt (Mainczyk RN E/53 Kommentar BKleingG). Mainczyk verweist aber auch darauf (RN § 3/11 Kommentar BKleingG), daß rechtmäßig hergestellte Ver- und Entsorgungseinrichtungen in der Gartenlaube (insbesondere in den neuen Ländern) Bestandsschutz genießen.
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